LMNP ou SCI en Guadeloupe : que choisir pour louer un bien ?

Les deux formules en un coup d'œil

• LMNP en direct : location meublée, revenus en bénéfices industriels et commerciaux, amortissement possible au réel, revente imposée comme celle d'un particulier
• SCI à l'impôt sur le revenu : location nue, revenus fonciers des associés, déficit foncier imputable sur le revenu global, transmission facilitée par la cession ou la donation de parts
• SCI à l'impôt sur les sociétés : amortissement du bien, impôt à 15 % puis 25 %, mais imposition des distributions et plus-value calculée après amortissements

Le LMNP en direct : micro-BIC ou réel

Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes (83 600 € pour les revenus 2026) pour une location de longue durée, un meublé de tourisme classé ou des chambres d'hôtes, et de 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.

Au réel, le loueur déduit ses charges et amortit le bâtiment et les meubles ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente.

Les bénéfices LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, contre 17,2 % pour les revenus fonciers. Au-delà de 23 000 € de recettes et si elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer, le loueur devient professionnel (LMP) et paie des cotisations sociales.

La SCI à l'impôt sur le revenu : la location nue

Les loyers sont imposés entre les mains des associés en revenus fonciers. Le micro-foncier (abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de revenus) n'est ouvert à l'associé que s'il loue aussi un logement nu en direct ; sinon, le régime réel s'applique.

Au réel, le déficit foncier s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D (dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027). Le bien doit ensuite rester loué 3 ans. La plus-value de revente suit le régime des particuliers.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

Sur option, la SCI paie l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions de capital détenu par des personnes physiques), 25 % au-delà. Elle amortit le bien, ce qui réduit le résultat imposable. En contrepartie, les dividendes versés aux associés supportent le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, et la plus-value de revente est calculée sur la valeur du bien après amortissements.

L'option peut être abandonnée jusqu'au cinquième exercice qui suit ; elle devient ensuite définitive.

Une SCI peut-elle louer en meublé ?

La location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui loue en meublé relève de l'impôt sur les sociétés, sauf si ses recettes commerciales restent inférieures à 10 % de ses recettes totales. Pour un projet de location meublée, la détention en direct (LMNP) ou une société commerciale est généralement plus adaptée.

Ce qui change en Guadeloupe

• Impôt sur le revenu : les résidents de Guadeloupe bénéficient d'un abattement de 30 % sur leur impôt, plafonné à 2 450 €
• TVA : l'hébergement de 30 nuits au plus avec au moins trois services (petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) est soumis à la TVA à 2,1 % en Guadeloupe (10 % en métropole) ; la location meublée sans ces services est exonérée
• Meublé de tourisme : déclaration en mairie (cerfa 14004) et taxe de séjour collectée par le loueur ou par la plateforme ; l'enregistrement national doit devenir obligatoire partout à l'ouverture du téléservice de l'État
• DPE : le diagnostic de performance énergétique s'applique en Guadeloupe depuis le 1er juillet 2024, selon une méthode propre (DPE-G) ; les logements classés G seront interdits à la location de longue durée au 1er janvier 2028, les F au 1er janvier 2031

Côté défiscalisation, le Pinel outre-mer a pris fin avec les investissements réalisés au 31 décembre 2024. Le Girardin logement n'est plus ouvert aux particuliers que pour la réhabilitation ou le confortement contre le risque sismique ou cyclonique de logements achevés depuis plus de 20 ans, jusqu'au 31 décembre 2029.

Comment choisir

• Location meublée, investisseur seul ou en couple : LMNP en direct
• Location nue, travaux importants à déduire : SCI à l'IR (ou détention en direct)
• Plusieurs associés, transmission aux enfants : SCI, à l'IR le plus souvent
• Patrimoine conservé longtemps, revenus réinvestis : SCI à l'IS, en mesurant le coût de sortie

Le bon choix dépend de vos revenus, du financement, de la durée de détention et de vos projets de transmission. Le cabinet chiffre les options sur votre situation avant l'achat ou la création de la société.